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小产权房买卖中的纠纷问题

时间:2020-07-21 11:59:48 作者: 临沂交通律师

基本案情

李某,系城镇户口,在某事业单位工作。2000年,李某通过朋友介绍购买了奎文区某城中村旧村改造房,约定房价为5.8万元,房款已交付,房屋也已经交付使用。十年后,2010年,原房主突然对李某提起诉讼,要求确认房屋买卖合同无效,返还房屋。

接到起诉后,李某找到律师,律师详细的跟李某分析了当前国家对小产权房的政策形势,并且举例北京宋庄画家村的案例。目前,法院认定买卖合同无效是正常的结果,关键是房屋的增值部分,应当怎么分配的问题,这就要根据双方的过错程度确定,因此,建议李某收集对方有过错的相关材料。

小产权房买卖中的纠纷问题

在庭审中,律师指导李某果断提起反诉,取得了很好的效果。

代理意见分两部分其一为本诉的代理意见,其二为反诉的代理意见

本诉的代理意见

一、原告与被告双方签订的房屋交易合同是合法有效的,并且已经履行完毕

1、合同所涉及房屋与农民在宅基地上建设的房屋有本质区别

农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语,二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系,宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的,因为旧村改造后宅基地使用权消灭,小产权楼房是建设在该村集体土地上的。

2、该房屋买卖合同并没有违反法律的强制性规定

该合同是在2000年8月1日签订的,当时,并没有法律明确禁止,法不禁止皆自由,因此说该买卖合同是有效的。

3、该合同的内容是双方真实意思表示,并且双方已经履行完毕 

2000年8月1日,被告与原告双方在有两个证明人证明的前提下签订了房屋交易合同,被告按照合同的约定支付了房款,原告也将证明该房屋所有权的交款凭证交与了被告,并且原告也交付了房屋,至此,合同履行完毕。

4、双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。村委并不禁止旧村改造而得到的小产权房在社会上流转,这样的情况在该村是普遍存在的。 

5、被告是农村户口,而非被告所主张的城镇户口。

二、原告在出卖该房屋时,属于人为恶意

被告在购买了该房产后,贵院的工作人员曾经多次到过该房屋,有的是去送达传票,有的是去查封房屋……,搞得被告一家人不得安宁,造成这种局面的原因是原告及其家人欠了别人的债务,在此之前,原告并没有告知被告。被告曾经想方设法找原告理论,但是一直没有找到,为处理此事,被告耗费了大量的精力和财力,在这里被告相当于受害者。

三、如果贵院确认合同无效,被告保留追究原告缔约过失责任的权利

双方签订合同时是完全自愿的,房屋已经交付完毕已达十年之久;经过十年的时间,该房产已经有很大的升值。被告保留进一步追究原告的滥用诉权的行为给被告造成的经济损失的权利。

四、原告受利益驱动起诉被告,法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为

小产权房买卖中的纠纷问题

反诉的代理意见

一、本案中无效合同的签订完全是由被反诉人导致的,应当承担全部责任,反诉人没有过错

1、被反诉人签订合同是为了逃债,属于人为恶意。

在合同签订后,及反诉人入住后,接踵而至的是奎文区人民法院的工作人员多次到该房屋处粘贴传票及裁定书,及要查封该房屋等,使反诉人一家人不得安宁,为处理这些事情,反诉人耗费了大量的精力及财力,给反诉人造成了极大的损害。显而易见,签订合同时,被反诉人及其配偶欠债很多,已经意识到即将被起诉,被反诉人就是在这种背景下与反诉人签订了房屋买卖合同,在主观上是为了逃债,是恶意的。在这次房屋交易中,反诉人是不折不扣的受害者。

2、被反诉人背信弃义,恶意毁约,不应当受到法律的保护。

被反诉人在看到房价上涨后,就见利忘义,背信毁约,这种行为有违中华民族的传统美德。被反诉人不但不应当得到其想要的利益,反而应当受到惩罚。如果让没有诚信的人得到了本不属于他们的利益,必然会助长他们的气焰,社会诚信缺失将会更加严重,不利于维护社会交易秩序。

二、涉案房屋的增值部分应当全部赔偿给反诉人

1、本案的过错方为被反诉人,应当本着“不让过错方获利,不让无过错方遭受损失”的原则来处理涉案房屋的增值部分,将差价部分作为本案的赔偿范围将有利于维护社会交易秩序的稳定。

2、房屋乃老百姓安居乐业之本,买房对一个普通老百姓而言是终生大事,因为被反诉人的过错,使反诉人彻底失去了低价买房的机会,不得不面对今天的高房价,如果不将全部差价赔偿给反诉人对反诉人是不公平的。

3、买房时,反诉人是以市场价格购买的,在房屋增值期间,该房屋完全由反诉人占有、使用和维修,在这期间的增值理应归反诉人所有。

综上所述,本案中,被反诉人应当承担合同无效的全部责任,涉案房屋的增值部分应当全部赔偿给反诉人。

三、案件结果

    奎文区人民法院依法判决确认买卖合同无效,返还李某房屋款5.8万元,房屋增值部分的80%归李某所有!

小产权房屋买卖纠纷是什么

小产权房属于不能对外交易的房屋,对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产,不能确定房屋的产权归属。

小产权购房合同小产权房的概念:“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

1、最常见的小产权房买卖纠纷是小产权房不能过户购房人起诉返还购房款及利息。

2、购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

3、小产权房能买吗

严格来说,小产权房属于不能对外交易的房屋,对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产,不能确定房屋的产权归属。因此,购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的,也不能依法得到补偿。

虽然有的小产权房出售人认可购房人转让房屋并办理所谓的转让“登记”,但是这种“登记”是没有法律效力的,一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以,当卖房人反悔并起诉到法院的,出售人只需返还房产,而购房人则需要返还房产,这就吃了大亏。

所以,从购房者的角度来说,购买小产权房虽然价格便宜,但是产权状况存在很多问题,要承担巨大的风险。因此,有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断,作出正确的决定。

小产权房的分类

1、针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的 叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第1和第2种分类的小产权是合法的,而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

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